Rozliczenie przychodu od sprzedaży nieruchomości

18 grudnia 2019

Sprzedając prywatną nieruchomość (lub jej część oraz udział w nieruchomości), a także zbywając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów (ogólnie rzecz ujmując: prawa majątkowe) musimy liczyć się z tym, iż po naszej stronie powstanie przychód, gdy ich zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Rozliczenie przychodu od sprzedaży nieruchomości

Wynika to wprost z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c (z zastrzeżeniem wyłączeń zastosowanych w ust. 2 tego artykułu) Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 1991, Nr 80, poz. 350 z późn. zm.), zwanej dalej UPDOF.

Skoro już ocenimy, że powstał przychód na gruncie ww. przepisów, jako podatnicy zobligowani jesteśmy rozliczyć takie odpłatne zbycie w deklaracji PIT-39. Składamy ją do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

Wspomnimy też krótko o istotnych i oczekiwanych zmianach, dotyczących zbywania nieruchomości nabytych w drodze spadku oraz o rozliczeniu nieruchomości należących do majątku wspólnego małżonków. Wreszcie powiemy o tym, co – w mojej ocenie – jest wyjątkowo istotne, czyli o najczęściej popełnianych błędach przy rozliczaniu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Coraz częściej podatnicy są bowiem zobligowani do korygowania deklaracji PIT-39, składanych za lata wcześniejsze. Deklaracje te są aktualnie przedmiotem kontroli organów skarbowych.

Nieruchomości nabyte w drodze spadku

Istotne zmiany zaszły m.in. na polu rozliczeń sprzedaży nieruchomości (praw majątkowych) nabytych w drodze spadku. W stanie prawnym obowiązującym do końca 2018 roku brakowało w przepisach regulacji odnoszących się w sposób szczególny do takich sytuacji. 5-letni okres liczyło się zatem od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie spadku przez spadkobiercę. W praktyce najczęściej od śmierci spadkodawcy). Jedynie w przypadku małżonków 5-letni termin liczony był od momentu nabycia/wybudowania nieruchomości (prawa) do majątku wspólnego małżonków.

Ulga mieszkaniowa, czyli przeznaczenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe

Sprzedając prywatną nieruchomość w okresie 5-letnim, o którym mowa w ww. przepisach, możemy skorzystać ze zwolnienia podatkowego, czyli tzw. ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF). Do nieruchomości sprzedawanych jeszcze w roku 2018 stosowaliśmy przepisy mówiące o tym, że warunkiem skorzystania z tego zwolnienia było przeznaczenie – w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – środków uzyskanych z tej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (definicja wydatków na własne cele mieszkaniowe została sformułowana w art. 21 ust. 25 UPDOF).

Zmiany, które weszły w życie w 2019 roku okres ten wydłużyły do lat trzech. Oznacza to, że z tej ulgi będzie miało okazję skorzystać więcej osób. Ponadto, regulacje dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości uzupełniono o nowe ustępy: 25a i 26 w art. 21 UPDOF.

Z pierwszego z nich wynika, że w terminie trzech lat powinno dojść do nabycia własności nieruchomości (budynku mieszkalnego, gruntu pod jego budowę, itp.) lub określonego prawa majątkowego, aby uznać, że ponoszone wydatki na własne cele mieszkaniowe zostały zakwalifikowane właściwie w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej.

Ust. 26 wskazuje z kolei, że „przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust.25 pkt 1 lit.d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust.25 pkt 1 lit.d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust.1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.”

W praktyce oznacza to, że możliwe będzie zaliczanie do wydatków na własne cele mieszkaniowe również wydatków na przebudowę i remont lokalu, poniesione jeszcze zanim podatnik stanie się jego właścicielem, z zastrzeżeniem jednak, aby podatnik stał się właścicielem tego lokalu przed upływem terminu trzech lat.

Twoje życie staje się lepszym, tylko gdy Ty stajesz się lepszym”

Projekt współfinansowany ze środków EFER w ramach RPO WP na lata 2014-2020, umowa o powierzenie grantu nr, UDG-SPE.04.2023/057, kwota uzyskanego dofinansowania: 39.300,00 zł.