Dzień dobry.
Zamierzam kupić nieruchomość. Strona sprzedająca domaga się podpisania umowy przedwstępnej. Nie chcę ponosić podwójnie kosztów podpisania aktu notarialnego. Czy jest możliwe zawarcie takiej umowy w zwykłej formie pisemnej? Sprzedający twierdzi, że lepiej będzie udać się z tą sprawą do notariusza.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Do przeniesienia własności nieruchomości wymaga się złożenia oświadczeń woli w formie aktu notarialnego. Jednak umowa przedwstępna tej własności jeszcze nie przenosi i z tego powodu można ją podpisać we wspomnianej formie.
Różne są skutki prawne podpisania tego rodzaju porozumienia w zwykłej formie i w formie aktu notarialnego. W myśl przepisów przy zwykłej formie pisemnej od strony, która odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, można żądać odszkodowania obejmującego głównie koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej. Jest to tzw. ujemny interes umowy. Stanowi o tym art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.). Jednak w ramach tego odszkodowania nie mieści się możliwość domagania się np. utraconych korzyści w wyniku niewykonania umowy przyrzeczonej. Oczywiście strony mogą w umowie przedwstępnej inaczej określić zakres odszkodowania, co jednak w zdecydowanej większości przypadków nie ma miejsca.
Przy umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnego notariusz pobiera 1/2 taksy notarialnej.
Inaczej przedstawia się sprawa w sytuacji, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. W tym przypadku formą taką jest akt notarialny. Strona uprawniona może wówczas dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. W praktyce oznacza to, że można prawnie „przymusić” stronę do tego, aby umowa przyrzeczona (w tym przypadku sprzedaży nieruchomości) została zawarta. Forma notarialna umowy przedwstępnej umożliwia również ujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości roszczenia kupującego o zawarcie umowy przyrzeczonej, co minimalizuje ryzyko związane z tym, że sprzedający w międzyczasie sprzeda nieruchomość innej osobie. Niewątpliwie zatem ta forma umowy zwiększa bezpieczeństwo stron. Czytelnik musi pamiętać, że gdyby to on chciał wycofać się z kontraktu, analogiczne uprawnienia przysługują sprzedającemu.
Warto dodać, że podpisanie umowy przyrzeczonej w formie notarialnej nie powoduje, że strona (tutaj kupujący) będzie musiał płacić podwójną stawkę taksy notarialnej. W przypadku umowy przedwstępnej notariusz pobiera bowiem jedynie połowę taksy notarialnej. Druga połowa pobierana jest przy zawarciu umowy przyrzeczonej.
